さいたま市南区の中古マンション相場｜成約データで見る築年別の価格

さいたま市南区の中古マンションが実際にいくらで成立しているかを、国土交通省が公開する成約価格データから独自に集計しました。ポータルサイトに並ぶのは売主が希望する売出価格で、成約価格とは別物です。売却を考えるときも購入を検討するときも、判断の土台になるのは成約価格のほうです。

集計の概要

築年帯別の㎡単価

中古マンションの価格は、立地よりもまず築年数で決まります。さいたま市南区の成約データを築年帯ごとに分けると、次のようになります。

さいたま市南区では、築31年以上の㎡単価は築0-10年の約37%です（築21-30年で約65%）。同じ広さでも、築年数が上がるほど価格は下がります。60㎡に換算すると、築0-10年の約4,640万円に対して築31年以上は約1,725万円という水準です。

ここで重要なのは、この下がり方があなたが売るときの価格そのものだという点です。買うときに「安く買えた」と感じた築古物件は、売るときも同じカーブの上にいます。逆に築浅で買った場合、保有している間にこのカーブを下っていきます。購入の時点で、何年後にどのあたりに立っているかを見ておくことが「出口設計」の考え方です。

成約価格の年ごとの推移

2021年の51.5万円／㎡に対し、2026年は64.6万円／㎡で、約25%の上昇です。なお2026年は公開済みの四半期までの集計で、通年の数字ではありません（元データは四半期ごとに公開され、公表までに数ヶ月の遅れがあります）。

ただしこの推移は築年帯を問わない全取引の中央値なので、1年ごとの上下をそのまま「値上がり・値下がり」と読むのは危険です。取引件数が少ない年に築古物件がたまたま含まれなかっただけで、中央値は簡単に押し上がります。前の見出しで見た築年による下落（同じ時点での比較）と、暦年による推移（時間の経過）は別の軸です。同じ「下がる」という言葉で混ぜないでください。

さいたま市南区の地区別の水準

同じさいたま市南区でも、地区によって水準は大きく違います。取引が5件以上あった19地区を、㎡単価の中央値が高い順に並べました。

最も高い別所（78.5万円／㎡）と最も低い大字円正寺（24.6万円／㎡）では約3.2倍の開きがあります。「さいたま市南区の相場」という一つの数字で語れる幅ではないので、検討中の物件がどの地区にあるかまで落として比べてください。

この数字の使い方

手元の物件情報から㎡単価を出して（価格÷専有面積）、上の表の同じ築年帯・同じ地区の中央値と比べます。大きく上回っているなら、その理由を確認する材料になります。駅からの距離、リノベーション済みかどうか、階数や向き、管理状態などです。理由が説明できれば納得して進められますし、説明がつかなければ価格交渉の根拠になります。

売る側の場合は逆で、査定額がこの水準から大きく離れていたら、その根拠を聞いてください。相場より高い査定額を出して媒介契約を取り、あとから値下げを求めるやり方は実際にあります。

データについて（読むときの注意）

• 成約価格のみを集計しています。 国土交通省のデータには収集ルートの異なる2種類（指定流通機構経由の成約価格情報と、買主へのアンケートによる取引価格情報）が混在しますが、本サイトでは前者だけを対象にしています。
• 価格には物件ごとの駅距離が反映されていません。 元の価格データに駅距離の項目がないため、同じ地区でも駅前と駅から離れた物件が同じ中央値に含まれます。駅近物件はこの数字より高いのが通常です。
• 地区の「最寄駅」は町の代表点からの直線距離です。 国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」と「位置参照情報」を加工して算出した参考情報で、徒歩距離ではありません。川や線路を挟む地区では、実際に使われる駅と異なる場合があります。
• 中央値であって、あなたの物件の査定額ではありません。 同じ築年帯・同じ地区でも、個別の条件で価格は動きます。
• 取引件数が5件未満の地区・築年帯は数値を出していません。 少ない件数の中央値を相場として扱わないためです。
• 「調停・競売等」と記載のある取引は、市場価格を反映しないため集計から除いています。

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