中央区の中古マンション相場｜成約データで見る築年別の価格

中央区の中古マンションが実際にいくらで成立しているかを、国土交通省が公開する成約価格データから独自に集計しました。ポータルサイトに並ぶのは売主が希望する売出価格で、成約価格とは別物です。売却を考えるときも購入を検討するときも、判断の土台になるのは成約価格のほうです。

集計の概要

築年帯別の㎡単価

中古マンションの価格は、立地よりもまず築年数で決まります。中央区の成約データを築年帯ごとに分けると、次のようになります。

中央区では、築31年以上の㎡単価は築0-10年の約49%です（築21-30年で約77%）。同じ広さでも、築年数が上がるほど価格は下がります。60㎡に換算すると、築0-10年の約9,333万円に対して築31年以上は約4,560万円という水準です。

ここで重要なのは、この下がり方があなたが売るときの価格そのものだという点です。買うときに「安く買えた」と感じた築古物件は、売るときも同じカーブの上にいます。逆に築浅で買った場合、保有している間にこのカーブを下っていきます。購入の時点で、何年後にどのあたりに立っているかを見ておくことが「出口設計」の考え方です。

成約価格の年ごとの推移

2021年の108万円／㎡に対し、2026年は186万円／㎡で、約71%の上昇です。なお2026年は公開済みの四半期までの集計で、通年の数字ではありません（元データは四半期ごとに公開され、公表までに数ヶ月の遅れがあります）。

ただしこの推移は築年帯を問わない全取引の中央値なので、1年ごとの上下をそのまま「値上がり・値下がり」と読むのは危険です。取引件数が少ない年に築古物件がたまたま含まれなかっただけで、中央値は簡単に押し上がります。前の見出しで見た築年による下落（同じ時点での比較）と、暦年による推移（時間の経過）は別の軸です。同じ「下がる」という言葉で混ぜないでください。

中央区の地区別の水準

同じ中央区でも、地区によって水準は大きく違います。取引が5件以上あった32地区を、㎡単価の中央値が高い順に並べました。

最も高い豊海町（200万円／㎡）と最も低い日本橋中洲（97.7万円／㎡）では約2倍の開きがあります。「中央区の相場」という一つの数字で語れる幅ではないので、検討中の物件がどの地区にあるかまで落として比べてください。

この数字の使い方

手元の物件情報から㎡単価を出して（価格÷専有面積）、上の表の同じ築年帯・同じ地区の中央値と比べます。大きく上回っているなら、その理由を確認する材料になります。駅からの距離、リノベーション済みかどうか、階数や向き、管理状態などです。理由が説明できれば納得して進められますし、説明がつかなければ価格交渉の根拠になります。

売る側の場合は逆で、査定額がこの水準から大きく離れていたら、その根拠を聞いてください。相場より高い査定額を出して媒介契約を取り、あとから値下げを求めるやり方は実際にあります。

データについて（読むときの注意）

• 成約価格のみを集計しています。 国土交通省のデータには収集ルートの異なる2種類（指定流通機構経由の成約価格情報と、買主へのアンケートによる取引価格情報）が混在しますが、本サイトでは前者だけを対象にしています。
• 価格には物件ごとの駅距離が反映されていません。 元の価格データに駅距離の項目がないため、同じ地区でも駅前と駅から離れた物件が同じ中央値に含まれます。駅近物件はこの数字より高いのが通常です。
• 地区の「最寄駅」は町の代表点からの直線距離です。 国土交通省「国土数値情報（駅別乗降客数データ）」と「位置参照情報」を加工して算出した参考情報で、徒歩距離ではありません。川や線路を挟む地区では、実際に使われる駅と異なる場合があります。
• 中央値であって、あなたの物件の査定額ではありません。 同じ築年帯・同じ地区でも、個別の条件で価格は動きます。
• 取引件数が5件未満の地区・築年帯は数値を出していません。 少ない件数の中央値を相場として扱わないためです。
• 「調停・競売等」と記載のある取引は、市場価格を反映しないため集計から除いています。

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