マンションが3,000万円で売れたとしても、3,000万円がそのまま手元に残るわけではありません。売却価格から差し引かれる費用がいくつかあり、合計すると売却価格の3〜5%程度になることが一般的だといわれます。ここでは何にいくらかかるのかを項目ごとに整理します。金額は目安であり、実際の負担は契約内容や物件の状況によって変わります。
1. 仲介手数料（最も大きい）
不動産会社に支払う手数料で、諸費用の中で最も大きな割合を占めます。宅地建物取引業法で上限が定められており、売却価格が400万円を超える場合は「売却価格 × 3% + 6万円」に消費税を加えた額が上限とされています。
3,000万円で売れた場合、上限は約105.6万円（税込）です。あくまで上限であり、法律上はこれより低い金額で合意することもできます。ただし手数料を下げた分、広告量や販売活動の手厚さが変わることもあるため、金額だけで決めるのは適切ではありません。
2. 印紙税（売買契約書に貼る）
売買契約書に貼付する収入印紙の代金です。契約金額に応じて段階的に決まり、1,000万円超5,000万円以下の場合は軽減措置の適用時で1万円とされています。軽減措置には期限があるため、契約時点の税額は税務署や不動産会社に確認してください。
3. 抵当権抹消の費用（ローンが残っている場合）
住宅ローンを組んで購入した物件には金融機関の抵当権が設定されており、売却時にはこれを外す必要があります。登録免許税は不動産1個につき1,000円で、マンションの場合は建物と敷地権で2,000円程度になることが多い項目です。
手続きを司法書士に依頼する場合は、その報酬が別途1〜3万円程度かかるのが一般的です。
4. ローンの繰上返済手数料
売却代金でローンを一括返済する際、金融機関によっては手数料がかかります。無料の金融機関もあれば、数万円を設定しているところもあり、同じ銀行でも窓口・電話・インターネットのどの手続きかで金額が違うことがあります。契約中の金融機関に確認してください。
5. 引越し・その他の費用
見落とされやすいのがこの部分です。買い替えの場合は仮住まいの家賃が発生することもあります。
- 引越し費用（時期と距離で大きく変動します）
- ハウスクリーニング・残置物の処分費用
- 買い替えなら仮住まいの費用
- 測量や設備補修を求められた場合の費用
譲渡所得税は「かかる人とかからない人」がいる
売却益が出た場合には譲渡所得税・住民税がかかりますが、居住用財産の売却には特別控除の制度があり、要件を満たせば課税されないケースもあります。所有期間によって税率が変わる仕組みもあるため、詳しくは譲渡所得税と所有期間の関係を参照してください。個別の判断は税理士や税務署に確認することをおすすめします。
まとめ
諸費用の中心は仲介手数料で、それ以外は数万円単位の項目の積み上げです。まず「売却価格 − ローン残債 − 諸費用」でおおよその手残りを把握し、そのうえで売る・貸す・住み続けるの判断に進むのが現実的な順序です。
売却価格そのものの見当をつけるには、同じエリア・同じ築年帯で実際にいくらで成立しているかを見るのが早道です。エリア別の成約相場に、国土交通省の成約データを市区ごとに集計して掲載しています。
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