専任媒介を解約したいとき。契約期間・違約金・切り替えの手順

売り出してから数ヶ月、内見も入らず状況の報告もない。担当者を変えたい、会社を変えたい。専任媒介契約を結んでいると身動きが取れない気がしますが、期間満了を待てば手数料を払わずに終えられるのが原則です。ここでは解約の考え方と手順を整理します。個別の契約書の条項が優先されるため、最終的にはご自身の契約書を確認してください。

まず契約の種類と期間を確認する

媒介契約は3種類あり、拘束の強さが違います。

種類	他社への同時依頼	自分で買主を見つける	有効期間の上限
一般媒介	できる	できる	法律上の定めなし（3ヶ月が慣行）
専任媒介	できない	できる	3ヶ月
専属専任媒介	できない	できない	3ヶ月

専任・専属専任は有効期間の上限が3ヶ月と定められています。自動更新はされず、更新には売主の申し出が必要とされています。つまり何もしなければ3ヶ月で終わるのが基本形です。まず契約書の締結日を見て、満了日がいつかを確認してください。

満了を待つのが最も摩擦の少ない方法

満了日まで残りわずかなら、更新しない旨を伝えるだけで完了します。書面での通知を求められることもあるので、口頭で伝えたうえでメールなど記録の残る形でも送っておくと安全です。

「更新しない」と伝えるだけでよく、理由を細かく説明する義務はありません。

途中解約したい場合

期間の途中でも解約はできますが、次の点に注意が必要です。

費用を請求され得るケース

売主側の事情による解約の場合、それまでにかかった実費（広告費など）を請求できる旨が契約書に定められていることがあります。仲介手数料そのものを請求されることは通常ありませんが、実費の範囲は契約書次第です。

違約金が発生し得るケース

専任・専属専任の期間中に他社経由で売却した場合や、専属専任で自分が見つけた相手に直接売った場合は、違約金として仲介手数料相当額を請求され得るとされています。これは「解約」ではなく契約違反の扱いになるため、順序としては必ず先に解約を成立させてから次に動いてください。

会社側に落ち度がある場合

専任媒介では、業務状況を2週間に1回以上（専属専任は1週間に1回以上）報告する義務や、指定流通機構（レインズ）へ一定期間内に登録する義務が定められています。これらが履行されていない場合は、売主から解除できる旨が契約書に定められていることが一般的です。

報告が来ていない、レインズの登録証明書を受け取っていない、といった心当たりがあれば、まず登録証明書の提示を求めるところから始めてください。他社からの問い合わせを意図的に断る囲い込みが疑われる場合は、囲い込みの見分け方に確認手順をまとめています。

切り替える前に「原因が会社側か」を見直す

会社を変えれば売れる、とは限りません。売れない原因が価格設定にある場合、会社を変えても結果は変わらないためです。

• 内見の申し込み自体が少ない → 価格または情報の露出量の問題
• 内見は入るが決まらない → 室内の状態・条件面の問題

前者なら価格や掲載内容の見直しが先で、後者なら会社を変えても改善しない可能性があります。販売方法の見直し方も併せて確認してください。相場観の土台としては、エリア別の成約相場で同じ地域・築年帯の成立価格を見ておくと、価格が原因かどうかの見当がつきます。

まとめ

• 専任・専属専任の有効期間は上限3ヶ月で、自動更新されない
• 満了を待って更新しないのが、最も摩擦が少ない
• 途中解約でも実費を請求され得る。契約書の条項を必ず確認する
• 解約が成立する前に他社と動かない（違約金の対象になり得る）
• 会社を変える前に、原因が価格側にないかを確かめる