不動産売却の税金シミュレーション。譲渡所得税と『5年・6年の壁』を解説

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出ると、譲渡所得税がかかります。この税率は保有期間によって大きく変わり、売るタイミングを数ヶ月ずらすだけで手取りが変わることがあります。この記事では、その仕組みと判断のポイントを説明します。

譲渡所得税の税率は保有期間で決まる

譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点での保有期間によって次のように分かれます。

区分	保有期間	税率（所得税＋住民税）
短期譲渡	5年以下	約39.63%
長期譲渡	5年超	約20.315%

同じ譲渡益であっても、税率にはおよそ2倍の差があります。「あと数ヶ月待てば長期譲渡になる」というケースでは、待つかどうかで手取りが数百万円単位で変わることもあります。

なぜ『6年』という言い方もされるのか

「5年」の判定基準は売却した年の1月1日時点です。そのため、購入した時期によっては「実際の所有期間としては5年を少し超えているのに、まだ短期譲渡扱いになる」ケースがあります。これが「5年」ではなく「6年」という感覚で語られることがある理由です。自分の物件がどちらに該当するかは、購入日と売却予定日を1月1日基準で確認する必要があります。

居住用財産の3,000万円特別控除

自分が住んでいたマンションや戸建てを売却する場合、譲渡所得から3,000万円を特別控除できる制度があります。この特別控除の範囲に譲渡益が収まれば、税率区分にかかわらず税負担はほぼゼロになります。

ただし、この特例には次のような要件があります（詳細は個別確認が必要です）。

• 自分が実際に住んでいた家屋であること（別荘・投資用は対象外）
• 売った年の前年・前々年にこの特例を使っていないこと
• 親子・夫婦など特別な関係にある人への売却でないこと

試算のときに見落としやすい点

• 取得費が不明な場合: 購入時の契約書類が残っていないと、取得費を売却価格の5%として計算せざるを得ず、譲渡益（＝課税対象）が実態より大きく計算されてしまうことがあります。
• 建物の減価: 建物部分は経年で価値が下がるため、取得費の計算に減価償却費相当額を反映する必要があります。
• 諸費用の計上漏れ: 仲介手数料や印紙税などの売却costは、譲渡所得の計算上「譲渡費用」として差し引けます。

まとめ

譲渡所得税は「保有期間（5年/長期か短期か）」「居住用の特別控除が使えるか」「取得費・譲渡費用を正しく積み上げられているか」の3点で大きく変わります。自分の物件の購入時期・価格を入力して、実際にどちらの区分になるか、特別控除が効くかをその場で確認することをおすすめします。