本サイトの名前である「出口設計」の中心には、買う時点で6年後の売却価格を見積もっておくという一つの習慣があります。なぜ10年でも3年でもなく6年なのか。そして具体的にどう見積もるのか。この記事はその核を説明します。
なぜ「6年」なのか: 3つの根拠
根拠1: 税金の境界線が5年超（実質6年目）にある
不動産を売った利益にかかる譲渡所得税は、所有期間5年以下の「短期」と5年超の「長期」で税率が約2倍違います。そして所有期間は売った年の1月1日時点で数えるため、実質的に安全圏に入るのは購入から6年目以降です（5年の壁の詳細）。つまり6年は、「売っても税で損をしにくくなる最初の年」です。
根拠2: 人生の前提は5〜7年で変わる
転職、子どもの誕生と進学、親の介護、離婚や再婚。住まいの前提条件は、統計を持ち出すまでもなく数年単位で変わります。「終の棲家のつもり」で買っても、6年後に同じ前提で住んでいる保証はありません。6年後を見積もるのは、悲観ではなく変化を織り込んだ現実的な設計です。
根拠3: 築年帯の段差
本サイトの成約データ集計では、マンション価格は築年帯（0-10年、11-20年…）の段差で下がっていきます（築10年でいくら下がるか）。6年は、多くの物件が次の築年帯へ移る途中か直前の時間です。買った瞬間の帯と、売る頃の帯を意識するだけで、値下がりの見積もりは大きく現実に近づきます。
6年後価格の見積もり手順
精密な予測は誰にもできませんが、桁を外さない見積もりは誰でもできます。
- 検討物件の市区のエリアページを開く（エリア一覧）
- 物件の現在の築年帯と、6年後の築年帯の㎡単価中央値を見る。たとえば築8年の物件なら「0-10年」と「11-20年」の中央値です
- 6年後の帯の㎡単価 × 専有面積 ＝ 6年後の売却価格の目安
- そこから売却の諸費用（およそ4%）を引き、6年後のローン残高（返済予定表で分かります）と比べる
手順4の比較結果が、この購入の「出口の健全性」です。
- 売却目安 − 諸費用 ＞ 残高: 6年後にいつでも降りられる購入。人生の変化に耐えます
- 売却目安 − 諸費用 ＜ 残高: 6年後に売ると持ち出しが出る購入。頭金を増やす、期間の長すぎるローンを見直す、より値持ちの良いエリアにする、のいずれかで設計を直せます
この見積もりが購入判断をどう変えるか
同じ4,000万円の物件でも、6年後に3,600万円で売れそうな物件と2,800万円の物件では、実質的な住居コストがまったく違います。前者の6年間の値下がりは400万円（月5.6万円相当）、後者は1,200万円（月16.7万円相当）。表面の価格ではなく、この「値下がり＋金利＋維持費」の合計が、持ち家の本当の家賃です。
この視点を持つと、「新築か中古か」「どのエリアか」という問いが、「どちらの本当の家賃が安いか」という比較可能な問いに変わります（築浅プレミアムの検証、値持ちの良い市区）。
6年後に売らなくてもいい
誤解のないように。出口設計は「6年で売れ」という主張ではありません。売れる状態を保ちながら住むことと、売れない状態で住み続けるしかないことの間には、同じ家に住んでいても大きな差があります。前者は選択肢を持った暮らし、後者は選択肢のない暮らしです。6年後価格の見積もりは、その選択肢を買う作業です。
まとめ
- 6年の根拠は「税の境界」「人生の変化サイクル」「築年帯の段差」
- 見積もりはエリアページの築年帯別中央値で誰でもできる
- 「売却目安−諸費用 vs ローン残高」が出口の健全性
- 目的は6年で売ることではなく、いつでも降りられる設計にすること
保存版チェックリストと売り時アラートはLINE友だち追加でお渡ししています。