フラット35金利の推移。2026年8月は制度開始来の最高水準に

公開: 2026/8/3 / 更新: 2026/8/3

フラット35（返済期間21年以上35年以下・融資率9割以下）の最低金利は、2026年8月に3.290%となりました。7月の3.140%から0.15ポイントの上昇で、現行制度が始まった2017年10月以降で最も高い水準です（日本経済新聞の報道による）。この記事では金利の動きと、今のタイミングで住宅ローンを検討する際に確認しておきたい点を整理します。

※本記事は毎月の金利発表に合わせて更新します（本文末に更新履歴）。

直近2ヶ月の金利

	最低金利（返済期間21〜35年・融資率9割以下）
2026年7月	3.140%
2026年8月	3.290%（現行制度〈2017年10月〜〉で最高）

フラット35は全期間固定金利のため、契約時点の金利がそのまま完済まで続きます。変動金利のように後から下がることはない代わりに、返済額が将来にわたって確定するという性質があります。

なぜ上昇しているか

フラット35の金利は、機構が発行する債券（住宅金融支援機構債券）の利回りに連動して決まります。この利回りは長期金利（新発10年国債利回り）の動きに追随するため、日銀の金融政策や市場の長期金利見通しが変わると、翌月の金利に反映されます。直近の上昇は、長期金利の上昇局面が続いていることが背景にあるとみられます（本記事では相場観の断定はしません。金利は毎月見直されるため、以降下がる可能性も上がる可能性も両方あります）。

今の水準で検討する人が確認すべき3点

1. 固定と変動、どちらで組むか

金利が上がっている局面では「今のうちに固定で確定させたい」という判断と、「変動のほうがまだ低いので様子を見たい」という判断の両方が成立します。どちらが正しいかは金利の絶対水準だけでなく、返済期間中に金利がどれだけ動く余地があるか、返済額の上昇に家計が耐えられるかで変わります。単純な今月の数字比較だけで決めないほうがいい部分です。

2. 審査時点の金利が適用される

フラット35は、多くの場合「融資実行時」の金利が適用されます。申込時点で見た金利のまま確定するわけではないため、金利上昇局面では、審査から実行までの期間が長引くほど、当初想定より高い金利になる可能性があります。契約を急ぐべきという意味ではなく、スケジュールの見通しを持っておくことが大切、という話です。

3. 返済負担率の再確認

同じ借入額でも、金利が0.15ポイント上がるだけで月々の返済額は変わります。特に返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）がぎりぎりのラインだった場合、金利上昇後の金額で再計算すると審査基準を超えてしまうことがあります。事前審査を通った後に金利が動いた場合は、念のため再計算しておくと安心です。