住宅ローンは年収の何倍まで借りられるか。「借りられる額」と「返せる額」の分岐点

公開: 2026/8/9

「年収の何倍まで借りられますか」は住宅購入で最初に出る質問ですが、金融機関は年収倍率では審査していません。中心にあるのは返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）です。仕組みを知ると、「借りられる額」の正体と、それを鵜呑みにしてはいけない理由が見えてきます。

審査の骨格: 返済負担率

多くの金融機関は、返済負担率の上限をおおむね30〜35%に設定しているとされています（フラット35は年収400万円未満で30%以下、400万円以上で35%以下と公表されています）。年収600万円なら、年間返済額の上限は180万〜210万円、月15万〜17.5万円という計算です。

ここで見落とされがちな仕組みが2つあります。

審査金利。変動金利0.5%前後で借りる場合でも、審査では3%前後の高めの金利で返済額を計算する金融機関が多いとされています。将来の金利上昇に耐えられるかを見るためです。このため「表面金利で計算した借入可能額」と「実際に審査が通る額」はずれます。

他の借入も合算される。自動車ローン、カードのリボ払い、奨学金なども年間返済額に含めて負担率が計算されます。スマートフォンの端末分割払いも借入として扱われます。住宅ローン審査の直前に他の借入を整理しておくと、枠が広がることがあります。

返済負担率35%・審査金利3%・35年返済で逆算すると、借入可能額はおおむね年収の7〜8倍に相当します。金融機関が「借りられる」と言う額は、この水準まで伸びます。

一方、家計として無理なく返せる水準は一般に手取り収入に対する返済率20〜25%程度といわれます。額面年収600万円・手取り470万円前後なら月8万〜9.8万円。借入額に直すと年収の5〜6倍あたりが目安になります。

つまり「借りられる額」と「返せる額」の間には、年収の1〜2倍分の開きが構造的に存在します。この開きは金融機関の親切ではなく、審査基準と家計の安全水準が別物であることの表れです。

順序を逆にするのがコツです。物件から返済額を出すのではなく、返済額から物件予算を出します。

このとき将来の変動、たとえば教育費のピークやペアローンなら収入減のシナリオも、月額の余裕として織り込んでおきます。

審査は加点よりも減点で決まります。よくある減点要素は、直近の転職（勤続年数）、他の借入、クレジットの延滞履歴、健康状態（団信に入れない）、物件の担保評価です。心当たりがある場合は、事前審査と本審査の違いで対処の順序を確認してください。

変動と固定の選択はこちら、借入期間の考え方は40年・50年ローンの損得を参照してください。

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