川口・蕨・戸田の中古マンション相場を比較。京浜東北線3市の成約データ

公開: 2026/8/9

東京都に接する川口市・蕨市・戸田市は、京浜東北線と埼京線で都心に直結する「埼玉の都内通勤ベルト」です。家探しでこの3市を比較検討する方は多く、実際、価格の水準も性格も三者三様です。国土交通省の成約データで並べて見ていきます。

全体の水準

市	㎡単価の中央値	60㎡なら	取引件数
川口市	46.7万円／㎡	約2,800万円	2,956件
蕨市	44万円／㎡	約2,640万円	347件
戸田市	50.7万円／㎡	約3,040万円	841件

件数の差がまず目を引きます。川口市は3市の中で市場規模が圧倒的に大きく、選択肢の多さと、売るときの買い手の見つけやすさの両方につながっています。一方この全体中央値は築年構成の影響を受けるため、比較は次の築年帯別で行ってください。

読み方のポイントを2つ挙げます。

築古の価格が崩れにくい。3市とも、築31年以上の㎡単価が築0-10年に対して比較的高い水準を保っています。都心アクセスの良さが築古物件の需要を下支えしている構図で、埼玉県の郊外エリアとは明確に違う動き方です（築30年の価格がエリアで3倍違う話で全体の分布を確認できます）。

同じ築年帯なら価格差は「駅と徒歩分数」の差。市の名前で選ぶより、実際には最寄り駅と徒歩分数で価格が動きます。各市のエリアページで地区別の水準まで下りて比べてください。

川口市: 2021年から2026年にかけて約15%の上昇（築年帯を問わない全取引の中央値）。

蕨市: 2021年から2026年にかけて約28%の上昇（築年帯を問わない全取引の中央値）。

戸田市: 2021年から2026年にかけて約21%の上昇（築年帯を問わない全取引の中央値）。

年ごとの中央値は、その年に取引された物件の築年構成に左右されます。単年の上下を「相場の急変」と読まず、方向感として見てください。

データから言える範囲で、検討の入口を整理します。

いずれの市も、購入の時点で「10年後・20年後にいくらで売れそうか」を築年カーブで見ておくことをおすすめします。買った瞬間から、あなたの物件もこのカーブの上を進むためです。

集計対象: 2021年以降の成約価格情報（中古マンション等）。集計方法は各エリアページに記載しています。

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