2LDKが3LDKより高い街はどこか。首都圏で起きている㎡単価の「逆転」を数える

マンションの㎡単価は、部屋が広いほど下がるのが普通です。総額が大きくなるほど買い手が絞られるため、広い間取りは単価を下げて釣り合いを取ります。ところが一都三県の成約データを間取り別に集計すると、2LDKの㎡単価が3LDKを上回る「逆転」が、比較可能な141市区のうち48市区で起きています。

逆転の大きい市区

2LDK・3LDKとも30件以上の成約がある市区を対象に、逆転幅の大きい順に並べました。

市区	都県	2LDKの㎡単価	3LDKの㎡単価	2LDKの上回り幅
市原市	千葉県	33.8万円／㎡	20万円／㎡	+69%
三浦市	神奈川県	32.3万円／㎡	20万円／㎡	+62%
柏市	千葉県	53.6万円／㎡	38.7万円／㎡	+39%
川越市	埼玉県	33.3万円／㎡	25.3万円／㎡	+32%
横浜市中区	神奈川県	83.1万円／㎡	67.1万円／㎡	+24%
佐倉市	千葉県	28.2万円／㎡	22.9万円／㎡	+23%
厚木市	神奈川県	35.2万円／㎡	28.8万円／㎡	+22%
海老名市	神奈川県	49.1万円／㎡	40.6万円／㎡	+21%
さいたま市見沼区	埼玉県	22.2万円／㎡	18.8万円／㎡	+18%
鶴ケ島市	埼玉県	19.4万円／㎡	16.6万円／㎡	+17%
鴻巣市	埼玉県	22.4万円／㎡	19.4万円／㎡	+16%
川崎市中原区	神奈川県	101万円／㎡	88万円／㎡	+15%

逆転には2つの型がある

上の表の顔ぶれをよく見ると、性質の違う2つのグループが混ざっています。

1つ目は「2LDKが強い」都市型です。駅近・都心アクセスの良い市区では、共働き世帯・単身高年収層・住み替えのシニアがコンパクトな間取りを取り合います。この層は立地への支払い意欲が高く、面積を妥協しても駅距離を妥協しません。結果として、駅近に多い2LDKの単価がファミリー向け3LDKを追い越します。

2つ目は「3LDKが弱い」郊外型です。郊外や観光地立地の市区では、駅から遠い大型の3LDK（かつての分譲団地やリゾート系物件を含む）が安値で取引され、3LDK側の中央値が深く沈みます。2LDKが高いのではなく、3LDKが安いことで逆転して見えるパターンです。

同じ「+◯%」でも意味がまるで違うので、気になる市区があれば各エリアページで間取り別の面積中央値と築年帯まで確認してください。3LDKの中央値面積が大きく、築年帯が古い市区は郊外型の可能性が高くなります。

売る人への意味

• 2LDKを持っている人: 自分の市区が都市型の逆転圏なら、「狭いから安くしか売れない」という前提を疑ってください。単価ベースでは3LDKより強い可能性があります。50㎡未満の場合は買い手側の住宅ローン控除の面積要件が絡むため、50㎡未満マンションの売却もあわせて確認を
• 3LDKを持っている人: 単価で2LDKに負けていても、総額では依然として3LDKが上という市区が大半です。勝負する土俵は単価ではなく「ファミリーが払える総額」。学区・広さ・収納など、単価に出ない価値で訴求する側です

買う人への意味

コンパクト志向で2LDKを検討している人は、逆転が起きている市区では割高を掴みやすいことの裏返しでもあります。単価が3LDKより高いのは需要の証拠ですが、その分「買った瞬間のお得さ」は薄い。逆に、逆転が起きていない市区の駅近2LDKは、相対的に妙味がある可能性があります。間取り別の価格差の基本的な考え方は2LDKと3LDKの価格差はいくらか（埼玉県版）で詳しく解説しています。

まとめ

• 一都三県の141市区中48市区で、2LDKの㎡単価が3LDKを上回っている
• 逆転には「2LDKが強い都市型」と「3LDKが弱い郊外型」があり、意味が正反対
• 売る側は自分の市区の型を見極めてから値付けの土俵を決める

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集計対象: 一都三県・2021年以降の成約価格情報（中古マンション等）のうち、2LDK・3LDKとも30件以上の成約がある市区。間取りは表記ゆれ（S付き等）を統合して集計しています。集計方法は各エリアページに記載しています。