埼玉の中古マンション価格は上がったのか。38市区・5年分の成約データで検証

公開: 2026/8/9

「マンション価格の高騰」というニュースは、都心のタワーマンションの話として語られがちです。では埼玉の、普通の中古マンションはどうだったのか。38市区の成約データで、2021年から直近年までの㎡単価中央値の変化を集計しました。

全体像: 上昇が多数派、ただし二極化

集計できた38市区のうち、29市区が上昇、8市区が下落。変化率の中央値は+9%でした。「埼玉全体が一様に高騰した」わけではなく、上げた街と下げた街がはっきり分かれています。

上昇率の上位:

市区	2021年	2025年	変化率
さいたま市岩槻区	14.6万円／㎡	34.2万円／㎡	+134%
鶴ケ島市	11.9万円／㎡	19.3万円／㎡	+62%
さいたま市大宮区	55万円／㎡	84.6万円／㎡	+54%
上尾市	26.7万円／㎡	34.5万円／㎡	+29%
さいたま市浦和区	61.2万円／㎡	77.3万円／㎡	+26%
さいたま市北区	30.7万円／㎡	37.1万円／㎡	+21%
さいたま市緑区	33.3万円／㎡	40.1万円／㎡	+20%
鴻巣市	14.8万円／㎡	17.5万円／㎡	+18%

下落した市区:

市区	2021年	2025年	変化率
入間市	14.7万円／㎡	14.3万円／㎡	-3%
所沢市	33.3万円／㎡	31.8万円／㎡	-5%
坂戸市	15.5万円／㎡	14.5万円／㎡	-7%
狭山市	10.3万円／㎡	9.4万円／㎡	-9%
久喜市	17.5万円／㎡	15.9万円／㎡	-9%
さいたま市西区	15.7万円／㎡	13.6万円／㎡	-13%
八潮市	34万円／㎡	28.8万円／㎡	-15%
吉川市	35.9万円／㎡	28.4万円／㎡	-21%

上位には、にわかに信じがたい上昇率が並ぶことがあります。これは実勢が2倍になったという意味とは限りません。年次の中央値はその年に売れた物件の顔ぶれで決まるため、取引数が少ない市区で、ある年に築浅・駅近の物件が偏って売れると、中央値は大きく跳ねます。

実際、本サイトの集計でも過去に、ある地区の単年急騰の主因が「その年だけ築古の取引が1件も無かったこと」だった例があります。単年の変化率は仮説、複数年の傾向が本命という順番で読んでください。各エリアページには年ごとの取引件数を併記しているので、件数が薄い年の数字は割り引いて見られます。

買い手へ: 上昇の大きい市区は「もう高い」とも「需要が実証されている」とも読めます。少なくとも、上昇率上位の市区で「掘り出し物」を期待するのは分の悪い賭けです。むしろ二極化の境目、つまり都心アクセスが同等なのに上昇が緩い市区に、相対的な割安が残ります。

売り手へ: 上昇市区の売り手はこの数年の含み益を得ていますが、この上昇が今後も続く保証はどこにもありません。「もっと上がるかもしれないから待つ」は投資判断であって、住まいの判断としては売り時の3基準（ライフイベント・税制・資金need）で決めるほうが後悔が残りにくいと考えます。

自分の市区の年次推移はエリアページのグラフで確認できます。

集計対象: 埼玉県38市区・2021年以降の成約価格情報（中古マンション等）。2026年は部分データのため変化率の計算から除外しています。集計方法は各エリアページに記載しています。

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