築31年でいくら残るか。東京・神奈川・埼玉・千葉の「値持ち」を成約データで比べる

公開: 2026/8/9

マンションは築年数とともに安くなります。ただし「どれくらい安くなるか」は全国一律ではなく、どの都県で買ったかによって大きく違います。この記事では一都三県について、築31年超の成約㎡単価が同じ市区の築0-10年の何%にあたるか（残存率）を市区ごとに計算し、その中央値を都県別に比較しました。

都県別の残存率（築31年超 ÷ 築0-10年）

都県	対象市区数	残存率の中央値	市区ごとの幅
東京都	45市区	50%	24%〜61%
神奈川県	39市区	38%	18%〜65%
埼玉県	35市区	32%	17%〜61%
千葉県	20市区	25%	14%〜64%

最も値持ちが良いのは東京都の50%、最も落ちるのは千葉県の25%です。同じ首都圏でも、築31年時点で残る価値には都県間で約2倍の開きがあります。

残存率だけではピンと来ないので、仮に「築0-10年の水準で4,000万円相当」の物件で考えます。それぞれの都県の中央値どおりに推移した場合、築31年超の水準まで来たときの残りは次のようになります。

同じ4,000万円を払っても、東京都と千葉県では手元に残る資産に約1,000万円の差がつく計算です。購入時には見えないこの差が、売却時に一気に表面化します。これが本サイトの言う「買う前に出口を見る」ということです（考え方の全体は買う前に確認する出口の3基準にまとめています）。

主な構造は2つあります。

1つ目は築古への需要の厚さです。都心に近いほど、立地の希少性が築年数の古さを補います。駅近の築古はリノベーション前提の買い手が付きやすく、価格の下支えになります。郊外では同じ築古が「安くても選ばれない」側に回りやすく、下落が深くなります。

2つ目は新築・築浅供給の価格水準です。残存率は割り算なので、分母である築0-10年が高騰しているエリアでは比率が下がって見えます。東京23区の中でも順位が直感と逆になるのはこのためで、詳しくは東京23区の残存率ランキングで扱っています。

表の右端の「市区ごとの幅」を見てください。どの都県も、内部のばらつきが都県間の差より大きいことがわかります。値持ちの良い都県にも下落の深い市区があり、その逆もあります。

したがって使い方はこうなります。まず都県単位で大づかみし、次にエリア別ページで市区単位の築年帯データを確認する。埼玉県内の市区ごとの違いは築30年マンションは売れるかで詳しく分解しています。

集計対象: 一都三県のうち築0-10年と築31年超の両方で中央値が算出できた市区（表内に記載）・2021年以降の成約価格情報（中古マンション等）。集計方法は各エリアページに記載しています。

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