浦和と大宮、中古マンション相場の実像。成約データで見る2大都市の違い

埼玉県の「二強」である浦和と大宮。文教の浦和、商業とターミナルの大宮という対比で語られますが、中古マンションの成約データでは何がどう違うのかを確認します。行政区としての浦和区・大宮区の集計です。

全体の水準はほぼ拮抗

区	㎡単価の中央値	60㎡なら	取引件数
さいたま市浦和区	72万円／㎡	約4,320万円	1,341件
さいたま市大宮区	72.3万円／㎡	約4,338万円	879件

全体の中央値はほぼ同水準で、埼玉県内の最上位グループを2区で形成しています。「どちらが高いか」という問いへの答えは、実は築年帯によって入れ替わります。

築年帯別に見ると性格が出る

築年帯	さいたま市浦和区	さいたま市大宮区
築0-10年	90万円／㎡	93.1万円／㎡
築11-20年	77万円／㎡	82.9万円／㎡
築21-30年	58.5万円／㎡	55万円／㎡
築31年以上	33.6万円／㎡	24.3万円／㎡

注目したいのは築31年以上の残存率（築0-10年比）です。浦和区は約37%、大宮区は約26%。浦和区のほうが築古の価格が残りやすい数字になっています。

築古の残存率は「その街の住宅地としての底堅さ」を映す指標だと本サイトでは考えています。新築の派手さではなく、築40年になっても買い手がつく需要の厚みがどれだけあるか、という意味だからです。

買う側の視点: 同じ予算で何が選べるか

同じ予算でも、2区では選べるものが変わります。築0-10年の中央値を60㎡に換算すると、浦和区は約5,400万円、大宮区は約5,588万円という水準です。この価格帯が予算に合わない場合、選択肢は2つあります。

1. 築年数を下げる: 築21-30年まで広げると㎡単価は大きく下がります。管理状態の確認が条件になりますが、同じ立地を安く買う王道です
2. 隣接区に広げる: 浦和区なら南区・中央区、大宮区なら北区・見沼区。エリアページで隣接区の水準を確認できます

売る側の視点: 強気とその限界

両区とも売り手にとって恵まれた市場ですが、その分、相場情報が買い手にも行き渡っています。実需の買い手は複数物件を比較しており、相場から外れた値付けは検討リストから静かに外されるだけです。査定額が出たら、同じ区・同じ築年帯の成約中央値と突き合わせ、根拠を確認してから売り出し価格を決めてください。

まとめ

• 全体の中央値はほぼ拮抗。県内最上位グループ
• 築年帯別に見ると性格が分かれ、築古の残存率に差が出る
• 予算が合わないときは「築年数を下げる」か「隣接区に広げる」
• 売る側は相場の透明性を前提に値付けする

査定額の妥当性チェックは査定額がバラバラになる理由、購入時の出口の考え方は買う前に出口を見る視点も参考にしてください。

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集計対象: 2021年以降の成約価格情報（中古マンション等）。集計方法は各エリアページに記載しています。