売りにくいマンションの条件をデータで見る。価格が下がった市区の共通点

公開: 2026/8/9

「うちのマンション、売りに出しても大丈夫だろうか」という不安には、実は2つの別の質問が混ざっています。価格が下がっていないかと、買い手が現れるかです。成約データでこの2つを分けて見ていきます。

価格が下がった市区

2021年から直近年にかけて、築年帯を問わない全取引の㎡単価中央値が下がった市区です。

市区	2021年からの変化	築31年以上の割合	年間の取引数（平均）
吉川市	-21%	18%	約34件
八潮市	-15%	36%	約66件
さいたま市西区	-13%	58%	約45件
狭山市	-9%	79%	約111件
久喜市	-9%	60%	約60件
坂戸市	-7%	58%	約58件
所沢市	-5%	35%	約254件
入間市	-3%	66%	約105件

同じ期間に、上位の市区はさいたま市岩槻区が+134%、鶴ケ島市が+62%、さいたま市大宮区が+54%と上げており、県内で明確に二極化が進んでいます。

ただし重要な注意があります。この年次中央値はその年に売れた物件の築年構成に強く影響されます。取引数が少ない市区で築古の取引が偏った年は、実勢が変わらなくても中央値が大きく動きます。上の表は「確定した下落」ではなく「下落圧力の候補」として読んでください。

価格の下落より売り手にとって深刻なのは、年間の取引数が少ないことです。取引が薄い市場では、適正価格でも買い手が現れるまでの期間が読めません。売却には「いくらで売れるか」と別に「いつ売れるか」の軸があり、後者を決めるのが流動性です。

表の「年間の取引数」を、売却期間の見積もりに使ってください。年間数百件が動く市区と数十件の市区では、同じ物件力でも売却活動の設計（売り出し期間・価格改定のタイミング）が変わります。市区別の取引数は流動性ランキングにまとめています。

自分の物件が「下落圧力＋低流動性」のエリアにある場合でも、打てる手はあります。

最初の価格で勝負を決める。買い手の絶対数が少ない市場では、値下げを重ねて反応を探る時間の余裕がありません。成約中央値を基準に、最初から実勢の範囲内で出すことが、結果的に高値売却への近道になります。

時間を金額に換算して判断する。売却が半年延びるごとに、管理費・修繕積立金・固定資産税・（残っていれば）ローン利息が出ていきます。値下げをためらう間に流出する保有コストと値下げ額を比べると、判断が具体的になります（早く売りたいときの選択肢）。

貸す選択肢は慎重に。「売れないなら貸せばいい」は、賃貸需要も薄いエリアでは成立しにくい選択です。売るか貸すかの判断基準を先に確認してください。

集計対象: 埼玉県38市区・2021年以降の成約価格情報（中古マンション等）。集計方法は各エリアページに記載しています。

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